- El Pleno de la Asamblea Nacional debate este 1 de octubre en segundo debate una profunda reforma a la Ley de Inquilinato, una normativa que lleva más de 20 años sin modificaciones relevantes en Ecuador.
- Según datos del Censo de Población y Vivienda y reportes del sector, los hogares en situación de arriendo pasaron de 820.000 a 1,08 millones entre 2010 y 2025.
- Actualmente, la ley no obliga a entregar un depósito o garantía al firmar un contrato, aunque es una práctica habitual.
El Pleno de la Asamblea Nacional debate este 1 de octubre en segundo debate una profunda reforma a la Ley de Inquilinato, una normativa que lleva más de 20 años sin modificaciones relevantes en Ecuador. El proyecto busca actualizar el marco legal frente al crecimiento del mercado inmobiliario y del régimen de arriendos en el país.
Contexto del mercado inmobiliario y el proyecto
Según datos del Censo de Población y Vivienda y reportes del sector, los hogares en situación de arriendo pasaron de 820.000 a 1,08 millones entre 2010 y 2025. Actualmente, se estima que 36 de cada 100 hogares en Ecuador son arrendatarios.
Ante esta realidad, la Comisión de Justicia de la Asamblea unificó cerca de una decena de propuestas ingresadas desde 2019 para clarificar los derechos y obligaciones de ambas partes, estableciendo además un régimen de sanciones y mecanismos claros para la resolución de conflictos.
1. El cobro y devolución de la garantía se formalizan
Actualmente, la ley no obliga a entregar un depósito o garantía al firmar un contrato, aunque es una práctica habitual. La reforma formaliza este pago para asegurar las obligaciones contractuales, el pago de cánones, servicios básicos y la conservación del inmueble.
- Límite del monto: El valor será acordado por las partes, pero nunca podrá exceder el equivalente a dos cánones mensuales de arrendamiento.
- Proceso de devolución: Se requerirá un inventario y registro fotográfico al inicio. Al finalizar, el arrendador tendrá cinco días para hacer observaciones y el inquilino un plazo similar para objetarlas. Tras resolverse, la devolución del saldo o totalidad deberá efectuarse en un plazo máximo de 15 días.
2. Contratos escritos o electrónicos obligatorios
Se elimina la posibilidad de contratos puramente verbales, estableciendo como requisito el formato escrito, ya sea en soporte físico o electrónico. Los municipios tendrán un plazo de 180 días para adecuar sus procedimientos de registro y recepción digital.
Todo contrato válido para su inscripción deberá contemplar ocho elementos esenciales:
- Identificación de las partes contratantes.
- Ubicación precisa del inmueble.
- Descripción del estado del bien e inventario de muebles (si aplica).
- Canon de arrendamiento, periodicidad, fecha y medio de pago.
- Plazo o duración del contrato.
- Destino o uso del inmueble.
- Monto, condiciones y forma de devolución de la garantía.
- Domicilio físico o dirección electrónica para notificaciones.
3. Sanciones claras por incumplimientos
El proyecto introduce medidas para proteger tanto a arrendadores como a arrendatarios ante faltas contractuales:
- Reparaciones a cargo del arrendador: Si el propietario no realiza las obras que le corresponden pese a las notificaciones, el inquilino podrá ejecutarlas a costa del arrendador, descontando el monto justificado del canon más un 10% adicional.
- Daños imputables al inquilino: Si el arrendatario se rehúsa a reparar daños o provoca la suspensión de servicios básicos, enfrentará una multa equivalente a un canon mensual de arrendamiento (y de tres cánones en caso de reincidencia).
- Reducción del canon: Si el inmueble sufre deterioros que disminuyan su habitabilidad por causas no imputables al inquilino, este podrá solicitar una reducción proporcional del alquiler.
- Estabilidad contractual: Los contratos tendrán una vigencia no menor a dos años y el canon pactado no podrá ser incrementado unilateralmente durante dicho periodo.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo debate la Asamblea Nacional la reforma a la Ley de Inquilinato?
El Pleno de la Asamblea Nacional se reúne este 1 de octubre para analizar y votar el proyecto de reforma en segundo debate.
¿Cuál será el límite para el cobro de la garantía de arriendo?
La propuesta establece que el valor de la garantía no podrá exceder el equivalente a dos cánones mensuales de arrendamiento.
¿Se permiten los contratos de arrendamiento verbales con la nueva ley?
No. La reforma suprime los acuerdos verbales y exige que todos los contratos de arrendamiento se realicen por escrito, ya sea en soporte físico o electrónico.
Conclusión
La reforma a la Ley de Inquilinato representa un paso necesario para modernizar el mercado de alquileres en Ecuador, otorgando mayor seguridad jurídica, transparencia en las garantías y equilibrio en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios.
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