El déficit habitacional en Ecuador representa uno de los desafíos más complejos del sector inmobiliario nacional. Según datos del Censo 2022, este indicador revela que 2.338.493 viviendas requieren mejoras o reposición completa, afectando al 46,2% del total de hogares ecuatorianos.
Dimensión del Problema Habitacional Nacional
El déficit habitacional es un indicador del estado de las viviendas que suma las unidades recuperables (que requieren mejoras o ampliaciones) y las irrecuperables (que deben reemplazarse), dividiendo esa suma para el total de viviendas. El análisis del déficit habitacional en Ecuador es crucial para cualquier estudio estadístico.
Ecuador cuenta con 5.062.218 viviendas particulares ocupadas, distribuidas en 64% en área urbana y 36% en rural. De este total, el déficit habitacional en Ecuador se divide en dos categorías principales: 31,5% corresponde a déficit cualitativo (recuperable) y 14,7% a déficit cuantitativo (irrecuperable).
Brechas Territoriales Evidentes
Las disparidades territoriales son significativas. Por tanto, el déficit cuantitativo impacta más severamente al ámbito rural con 24,8%, frente al 9% registrado en ciudades. Además, el déficit cualitativo se redujo en zonas urbanas entre 2010 y 2022 (de 31,5% a 27,5%), sin embargo, aumentó en áreas rurales (de 34,9% a 38,7%). Sin duda, esto resalta la importancia de considerar cómo el déficit habitacional afecta a Ecuador en sus diferentes territorios.
Seis Obstáculos Críticos que Explican el Déficit
El estudio «Cadena de valor de la vivienda en Ecuador» del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) identifica seis nudos estructurales que mantienen trabada la solución del déficit habitacional en Ecuador:
Suelo Escaso y Costoso
El principal obstáculo para expandir la oferta de vivienda asequible es la limitada disponibilidad de suelo urbano bien localizado. Consecuentemente, los terrenos se concentran en pocas zonas y sus precios se han elevado significativamente. Los costos de construcción muestran una tendencia alcista: la mediana del costo por metro cuadrado pasó de USD 318 en 2021 a USD 360 en 2024. Es evidente cómo el déficit habitacional se complica con estos costos altos.
Trámites Burocráticos Prolongados
La obtención de licencias de construcción y permisos municipales puede tardar meses e incluso años. Esta tramitología excesiva eleva los costos y retrasa proyectos de vivienda social. Los permisos de construcción muestran menor dinamismo: entre 2022 y 2024 cayeron 17,3%, mientras que las edificaciones autorizadas retrocedieron 22,2%. Esta burocracia afecta significativamente el déficit habitacional que Ecuador enfrenta.
Oferta Limitada y Poco Diversificada
La política de vivienda ecuatoriana se ha centrado históricamente en construcción nueva, con poca atención a alternativas como mejoramiento progresivo, ampliaciones o arrendamiento con opción a compra. Por ende, esto limita las posibilidades para distintos segmentos poblacionales que requieren soluciones más flexibles. Diversificar estas opciones podría ser clave para enfrentar el déficit habitacional en Ecuador.
Financiamiento Insuficiente Agrava la Situación
Las familias de menores ingresos enfrentan dificultades para acceder a créditos hipotecarios por falta de garantías y bajos niveles de bancarización. Igualmente, los promotores de vivienda confrontan escasez de líneas de financiamiento adecuadas para desarrollar proyectos de interés social. Estas son barreras importantes dentro del amplio déficit habitacional de Ecuador.
El alivio de las tasas preferenciales VIS/VIP es limitado: aplican solo a proyectos calificados y con cupos restringidos. No obstante, para la mayoría de hogares, la referencia efectiva es la tasa Inmobiliario del sistema financiero, más alta y variable.
Falta de Ordenamiento Territorial
No existe un sistema integral que articule la política de vivienda con la gestión del suelo, el transporte y el desarrollo urbano. La ausencia de planificación territorial genera asentamientos informales y expansión desordenada de las ciudades. La ineficiencia en el ordenamiento territorial agrava el déficit habitacional que enfrenta Ecuador.
Hoja de Ruta para Resolver el Problema
El BID propone actuar en tres planos secuenciales para abordar el déficit habitacional en Ecuador:
Primero, diversificar soluciones habitacionales (mejoramiento, ampliaciones, vivienda usada, alquiler con opción de compra) y diseñar subsidios focalizados. Segundo, gestión activa de suelo mediante bancos de suelo, captura de plusvalías y densificación en corredores de transporte. Tercero, fortalecer la transversalidad con seguridad de tenencia, claridad normativa y sistemas de información interoperables.
El desafío consiste en atacar simultáneamente los seis problemas que sostienen el déficit habitacional en Ecuador: suelo escaso, trámites lentos, oferta poco diversificada, financiamiento insuficiente, institucionalidad débil e inversión limitada. En consecuencia, ordenar el sector es la condición fundamental para que el derecho a un hogar digno se traduzca en productividad e inclusión social.
Fuente: Primicias
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